Haus kaufen am Balaton: Ablauf, Kosten und das richtige Ufer

Die Schweiz nennt das Gesetz nicht ausdrücklich. Gleichgestellt ist sie nach allgemeinem Verständnis über das Freizügigkeitsabkommen mit der EU, auf das sich auch das Merkblatt der Regierungsämter bezieht. Wer als Schweizer ohne Wohnsitz in Ungarn kauft, sollte sich das vom Anwalt bestätigen lassen.^[1][3]

Wer zum Beispiel aus Großbritannien oder den USA kommt, braucht für jeden Kauf eine Genehmigung des Regierungsamts im Komitat. Die Bearbeitung dauert bis zu 45 Tage, die Gebühr beträgt 65.000 Forint je Immobilie. Ein Erbe braucht keine Genehmigung.^[2][3][1]

Lassen Sie sich den aktuellen Auszug schicken, bevor Sie eine Anzahlung leisten. Von 614 Inseraten nannten nur 11 die Nutzungsart aus dem Grundbuch, die meisten anderen höchstens die Lage.^[37]

• Miteigentum („osztatlan közös tulajdon“): Am Balaton teilen sich oft mehrere Häuser ein Grundstück. Die Miteigentümer haben ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Ohne schriftliche Nutzungsvereinbarung mit Lageplan gibt es leicht Streit, und Banken finanzieren nicht.^[9][32]
• Nießbrauch („haszonélvezet“): Ein anderer, oft der frühere Eigentümer, darf das Haus weiter bewohnen oder vermieten. Das Recht bleibt beim Verkauf bestehen, wenn der Berechtigte nicht verzichtet.^[13][7]
• Hypotheken und Verbote der Bank des Verkäufers: Sie werden mit dem Kaufpreis abgelöst und gelöscht, in der Regel über das Treuhandkonto des Anwalts.^[32]
• Gesetzliche Vorkaufsrechte, die nicht immer im Grundbuch stehen: Gemeinde und Staat in der Uferzone bei Grünflächen, Strand und Wegen, der Staat bei Baudenkmälern.^[27][28]

Eine Vollmacht für den Kauf muss auf einem elektronischen Formular des ungarischen Grundbuchs erstellt werden. Eine Vollmacht von einem deutschen oder österreichischen Notar mit Apostille genügt allein nicht mehr: Ein ungarischer Notar muss sie erst auf dieses Formular übertragen. Das kostet Zeit und Geld. Einfacher kann die Unterschrift im ungarischen Konsulat sein. Fragen Sie Ihren Anwalt vorab nach Dauer und Kosten.^[6][7]

Planen Sie zum Kaufpreis diese Posten ein. Den genauen Betrag für Ihr Haus nennt Ihnen Ihr Anwalt.

• Neubau vom Bauträger: Für Wohnhäuser bis 300 m² gilt eine Mehrwertsteuer von 5 % statt 27 %, für Neubauten mit Genehmigung bis 31.12.2026 und Übergangsfrist bis 2030. Eine Verlängerung war bis Ende September 2026 nicht beschlossen.^[16]
• Haben Sie in den fünf Jahren vor dem Kauf eine Wohnung in Ungarn verkauft, zahlen Sie die Grunderwerbsteuer nur auf die Differenz (seit 2026). Ob auch ein Verkauf in Deutschland, Österreich oder der Schweiz zählt, ist bisher nicht geklärt.^[13]
• Nach dem Kauf können Gemeindesteuern anfallen, etwa eine Gebäudesteuer nach Quadratmetern. Ob und wie viel, legt jede Gemeinde selbst fest, für Ferienhäuser oft anders als für Wohnhäuser.^[17]
• Verkaufen Sie innerhalb von fünf Jahren wieder, fällt in Ungarn Einkommensteuer auf den Gewinn an. Wie das mit dem Doppelbesteuerungsabkommen zusammenspielt, klären Sie am besten mit einem Steuerberater.^[15]

Ohne Makler sparen Sie eine mögliche Käuferprovision. Deutschsprachige Makler verlangen sie oft, in unserer Stichprobe 0 bis 4 %. Der Ablauf bleibt gleich: Ins Grundbuch kommt nur ein Vertrag, den ein ungarischer Anwalt gegengezeichnet oder ein Notar beurkundet hat. Beauftragen Sie deshalb in jedem Fall einen eigenen Anwalt, lassen Sie sich vor jeder Anzahlung den aktuellen Grundbuchauszug zeigen und zahlen Sie den Restkaufpreis über das Treuhandkonto Ihres Anwalts.^[6][10][39]

Zur Orientierung haben wir am 31.10.2026 614 Inserate für Häuser am Balaton ausgewertet: vom ungarischen Portal ingatlannet.hu, von Privatanbietern auf jofogas.hu und von deutschsprachigen Maklern und Portalen. Das sind Angebotspreise, keine Kaufpreise, und keine amtliche Statistik. Forint-Preise sind zum Kurs von 366,33 Forint je Euro umgerechnet (EZB, 30.10.2026).^[37][38]

Die Spanne ist groß: Die mittleren 80 % der Angebote liegen am Nordufer zwischen 210.000 und 887.000 €, im Hinterland zwischen 55.000 und 377.000 €. Ferien- und Wochenendhäuser („nyaraló“, „üdülő“) kosten im Mittel 177.000 €, Familienhäuser 294.000 €. Am Südufer führen deutschsprachige Anbieter eher kleinere und günstigere Häuser: im Mittel 218.000 € gegenüber 290.000 € auf ungarischen Portalen. Der Preis je m² ist deshalb verlässlicher als der mittlere Preis. Das größte ungarische Portal ingatlan.com konnten wir nicht auswerten.^[37]

Günstige Häuser und Schnäppchen am Balaton: worauf Sie achten

Günstige Häuser finden Sie am Balaton vor allem im Hinterland: Dort lag der mittlere Angebotspreis bei 155.000 €, rund 1.410 € je m², und jedes zehnte Haus kostete unter 55.000 €. Ferien- und Wochenendhäuser kosten im Mittel 177.000 €. Prüfen Sie bei niedrigen Preisen besonders genau, wie das Haus im Grundbuch steht: Ein Weinberg mit Presshaus gilt als landwirtschaftliche Fläche, beim Ferienhaus ist der Hauptwohnsitz nicht sicher. In unserer ersten Stichprobe war ein als „Familienhaus“ beworbenes Haus laut Grundbuch ein Wochenendhaus. Fragen Sie auch nach Wasser und Abwasser: Einige Häuser haben nur eine Zisterne oder eine Klärgrube.^[37][39][4]

Haus direkt am See: was „Seezugang“ in Inseraten heißt

„Direkt am See“ ist in Inseraten keine geprüfte Angabe. Zwei Drittel von 614 Inseraten nannten keine Entfernung in Metern, oft nur „5 Minuten“ oder die Luftlinie über den See. Fragen Sie nach der Entfernung zu Fuß, in Metern. In der Uferzone haben Gemeinde und Staat bei Grünflächen, Strand und Wegen ein gesetzliches Vorkaufsrecht, das nicht immer im Grundbuch steht. Am Nordufer kostet jedes zehnte Haus mehr als 887.000 €.^[37][27]

Wer zwischen See und Stadt schwankt: In Budapest haben wir am selben Tag 155 Inserate ausgewertet. Der mittlere Preis je m² lag bei 3.820 €, also deutlich über dem Balaton mit 2.130 €. Am teuersten sind die Buda-Bezirke II, XI und XII.^[37]

• Energieklasse

  Nur 5 % nannten eine, deutschsprachige Makler nur 2 %, obwohl sie Pflicht ist.

• Einstufung im Grundbuch

  18 % nannten etwas dazu, meist nur die Lage wie Ortslage oder „zártkert“. Die Nutzungsart nannten 11 von 614.

• Entfernung zum See

  Zwei Drittel ohne Meterangabe, oft nur „5 Minuten“ oder Luftlinie über den See.

• Baujahr

  41 % ohne Angabe.

• Wasser und Abwasser

  60 % sagen nichts zum Abwasser. 20 Inserate nennen eine Klär- oder Sammelgrube, einige Häuser haben nur eine Zisterne.

• Miteigentum und Lasten

  Mehrere Angebote mit ungeteiltem Miteigentum oder Ackerland ohne Hinweis.

Grundbuch und Genehmigung

1. Wie ist das Haus im Grundbuch eingestuft? Bitte schicken Sie mir den aktuellen Auszug.
2. Gibt es Miteigentümer, Lasten, Wegerechte oder einen offenen Vermerk im Grundbuch?
3. Sind alle Gebäude und Anbauten genehmigt und im Grundbuch eingetragen?
4. Kann ich dort meinen Hauptwohnsitz anmelden? Hat die Gemeinde eine Satzung für Zuziehende?

Haus und laufende Kosten

5. Welche Energieklasse hat das Haus, und wer stellt den Ausweis bis wann aus?
6. Woher kommt das Wasser, wohin geht das Abwasser? Was hat das Heizen im letzten Winter gekostet?
7. Wie weit ist es zu Fuß zum See, in Metern?

Makler und Preis

8. Wie hoch ist Ihre Provision einschließlich Mehrwertsteuer, und wer zahlt sie?
9. Wie lange ist das Haus schon im Angebot? Bieten es weitere Makler an?
10. Gilt der Preis in Euro fest oder hängt er am Forint-Kurs?
11. Sind Sie als Immobilienmakler behördlich registriert? Wie lautet die Registernummer?

Belege^[33][34][39]